El Consejo de Ministros ha aprobado este martes el real decreto que recoge los avales para «facilitar» el acceso al alquiler tanto a jóvenes menores de 35 años como a personas vulnerables, lo que en la práctica sería un seguro para el propietario contra … los impagos del alquiler. La medida fue consensuada por el Gobierno y Junts en enero de este año como parte del acuerdo para sacar adelante el decreto ómnibus, pero no ha sido hasta ahora cuando ha visto la luz, como intento del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, de acercar posturas con la formación independentista catalana, que ha roto su pacto de investidura con el PSOE.
Estos «avales» como los llama el Ministerio de Vivienda aspiran a responder por el inquilino si este deja de pagar, pero la letra pequeña acota la protección al cumplimiento de unos requisitos específicos que recoge el nuevo real decreto. Quizá el más importante sea el que obliga al propietario a pedir al inquilino una renta que no supere a la del índice estatal de referencia, que es el que limita los precios del alquiler en las zonas tensionadas.
Pero no es la única condición: también deberá estar depositada la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler, «así como sus actualizaciones», y se deberá suscribir con el arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración. Para acogerse a la medida también será imprescindible que el arrendador esté al corriente de sus obligaciones tributarias con Hacienda y la Seguridad Social.
Daños y facturas impagadas
Además, las autonomías, que son las que gestionarán los avales, podrán introducir requisitos adicionales para la cobertura a los propietarios. Según han detallado desde Vivienda, los avales aprobados también cubrirán otros perjuicios para el propietario como los posibles daños que el inquilino moroso haya dejado en la vivienda y el coste de suministros debidos.
Pero aún referenciados, la cobertura estará limitada a «eventuales» impagos en los contratos firmados a partir del 30 de enero de 2025. Es decir, los firmados anteriormente -que son la inmensa mayoría de los alquileres hoy- no podrán ahora acogerse a la medida, salvo que propietario e inquilino rompan el contrato actual y formalicen uno nuevo que cumpla las condiciones exigidas.
Solo cuando el inquilino abandone la casa
A falta de conocer el resto de los detalles en el BOE, si nada ha cambiado desde el acuerdo inicial entre el PSOE y Junts, las compensaciones económicas a los propietarios solo podrán ser pedidas una vez el inquilino haya abandonado la vivienda. Es decir, que el casero no podrá percibir la renta adeudada mientras el arrendatario se encuentre en la casa como si cubren los seguros de impago del alquiler del sector privado.
Además, para pedirlas, los caseros tendrán un plazo de 6 meses desde que la propiedad recupere la posesión de la casa, ya sea, mediante resolución judicial de lanzamiento o mediante acuerdo judicial o extrajudicial que acredite la recuperación de la vivienda.
Por el momento se desconoce el alcance económico de la medida, pero Vivienda ha aclarado que en las «próximas fechas» se habilitará una línea presupuestaria para su financiación. Por su parte, las comunidades autónomas deberán remitir semestralmente información al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana acerca de las coberturas aplicadas.
La reacción de los propietarios
El real decreto aprobado este martes ha sido acogido con cierto escepticismo entre los propietarios. Desde la Asociación de propietarios de vivienda en Alquiler (Asval) valoran positivamente «toda iniciativa orientada a reforzar la protección del derecho fundamental de propiedad», pero inciden en que se trata de una medida que ha sido anunciada en hasta tres ocasiones —presentada primero en el artículo 76 del RDL 1/2025, luego en el borrador del Plan Estatal y ahora nuevamente en un Real Decreto—, y que además está supeditada al índice de precios del que dicen que «no está funcionando donde se aplica».
Para Asval, que estos avales estén referenciados al índice de precios -conocido oficialmente como Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Serpavi)- supone un error porque dicen que no refleja el precio real de mercado; que no ha contribuido a aumentar la oferta ni a mejorar el acceso al alquiler y, sobre todo, que «carece de atractivo» para propietarios fuera de zonas tensionadas. «Resulta poco probable que un propietario en un municipio no tensionado esté dispuesto a rebajar su renta por debajo del Serpavi únicamente para acceder a un aval cuyo funcionamiento aún está pendiente de desarrollo y presenta múltiples incertidumbres», dicen desde el ‘lobby’ de propietarios.
«Desde Asval insistimos en que las políticas públicas de vivienda deben aportar seguridad jurídica, coherencia normativa y mecanismos realmente aplicables, evitando presentar reiteradamente medidas que no se desarrollan ni generan efectos reales en el mercado», señalan.
